《最高人(ren)民法(fa)院(yuan)關于(yu)適用〈中華(hua)人(ren)民共和國民法(fa)典〉物權編的解釋(shi)（一）》已于(yu)2020年(nian)12月25日(ri)由(you)最高人(ren)民法(fa)院(yuan)審判委員會第1825次會議通(tong)過，現予公布，自2021年(nian)1月1日(ri)起施行。
最高(gao)人民法(fa)院 2020年12月(yue)29日(ri) 法(fa)釋〔2020〕24號
最(zui)高人民法院(yuan)關于適用《中(zhong)華人民共和國(guo)民法典》物權編的解釋（一）
（2020年12月25日最高(gao)人民法院審判(pan)委員會第1825次(ci)會議通(tong)過，自2021年1月1日起(qi)施行）
為正確審(shen)理物權糾紛案件，根據(ju)《中華(hua)人民共和(he)國民法典》等相關法律規(gui)定，結(jie)合審(shen)判實踐(jian)，制定本解(jie)釋。
第一條因(yin)不動(dong)產物權(quan)的(de)歸屬，以及作為不動(dong)產物權(quan)登(deng)記基(ji)礎的(de)買賣、贈與、抵押(ya)等產生爭(zheng)議(yi)，當(dang)事(shi)人(ren)提起民(min)事(shi)訴(su)訟的(de)，應當(dang)依法受理(li)。當(dang)事(shi)人(ren)已經在行政訴(su)訟中申請(qing)一并(bing)解決上(shang)述民(min)事(shi)爭(zheng)議(yi)，且人(ren)民(min)法院一并(bing)審理(li)的(de)除外。
第(di)二(er)條當事(shi)人有(you)證據證明(ming)不(bu)動(dong)產登記簿的記載與真(zhen)實(shi)權利狀態不(bu)符、其為該不(bu)動(dong)產物權的真(zhen)實(shi)權利人，請求確認其享有(you)物權的，應予支持。
第三條異議登記(ji)因(yin)民法(fa)典第二百二十條第二款(kuan)規定的事由失(shi)效后，當事人提起(qi)民事訴訟，請求(qiu)確認物(wu)權歸屬(shu)的，應(ying)當依(yi)法(fa)受(shou)理。異議登記(ji)失(shi)效不影響人民法(fa)院對案件的實體(ti)審理。
第(di)四條未(wei)經預(yu)告(gao)登記的(de)權(quan)利(li)人(ren)同意，轉(zhuan)讓(rang)不動產所有權(quan)等物權(quan)，或者設立(li)建設用(yong)地(di)使用(yong)權(quan)、居住(zhu)權(quan)、地(di)役權(quan)、抵押權(quan)等其(qi)他物權(quan)的(de)，應(ying)當(dang)依(yi)照民(min)法典(dian)第(di)二(er)百二(er)十一條第(di)一款(kuan)的(de)規定，認定其(qi)不發(fa)生物權(quan)效(xiao)力。
第(di)五條預(yu)告登(deng)記(ji)的(de)(de)買賣不動產物權的(de)(de)協議被認(ren)定無效、被撤(che)銷(xiao)，或者預(yu)告登(deng)記(ji)的(de)(de)權利(li)人放棄債權的(de)(de)，應當認(ren)定為(wei)民法典第(di)二百(bai)二十一條第(di)二款所稱的(de)(de)“債權消滅”。
第六條轉(zhuan)讓人轉(zhuan)讓船(chuan)舶、航(hang)空器和機動車等所有權(quan)，受讓人已經(jing)支付合理價款并(bing)取得占有，雖未(wei)經(jing)登記，但轉(zhuan)讓人的(de)(de)債權(quan)人主(zhu)張其為(wei)民法典第二百二十(shi)五條所稱(cheng)的(de)(de)“善意第三(san)人”的(de)(de)，不予支持，法律另有規定的(de)(de)除外。
第七條人(ren)(ren)民(min)(min)法(fa)院(yuan)、仲(zhong)(zhong)裁(cai)(cai)機構在分(fen)割共有(you)不動產或者(zhe)動產等案件中作出并依法(fa)生效的(de)改(gai)變原(yuan)有(you)物權(quan)關系的(de)判決(jue)書、裁(cai)(cai)決(jue)書、調解書，以及人(ren)(ren)民(min)(min)法(fa)院(yuan)在執行程序中作出的(de)拍賣成交裁(cai)(cai)定(ding)(ding)(ding)書、變賣成交裁(cai)(cai)定(ding)(ding)(ding)書、以物抵(di)債裁(cai)(cai)定(ding)(ding)(ding)書，應當認定(ding)(ding)(ding)為民(min)(min)法(fa)典第二(er)百二(er)十九條所(suo)稱導致物權(quan)設(she)立、變更(geng)、轉(zhuan)讓(rang)或者(zhe)消滅(mie)的(de)人(ren)(ren)民(min)(min)法(fa)院(yuan)、仲(zhong)(zhong)裁(cai)(cai)機構的(de)法(fa)律文書。
第(di)八條(tiao)(tiao)依(yi)據民法典(dian)第(di)二(er)(er)百(bai)二(er)(er)十九條(tiao)(tiao)至第(di)二(er)(er)百(bai)三十一(yi)條(tiao)(tiao)規定享(xiang)有物(wu)權(quan)(quan)，但尚(shang)未完成動產交付(fu)或者(zhe)不動產登(deng)記的(de)權(quan)(quan)利人(ren)，依(yi)據民法典(dian)第(di)二(er)(er)百(bai)三十五條(tiao)(tiao)至第(di)二(er)(er)百(bai)三十八條(tiao)(tiao)的(de)規定，請求保護其物(wu)權(quan)(quan)的(de)，應予支持。
第(di)九條(tiao)共(gong)有(you)份(fen)額的(de)權利主體因(yin)(yin)繼承(cheng)、遺贈等原(yuan)因(yin)(yin)發(fa)生變化時，其他(ta)按份(fen)共(gong)有(you)人(ren)主張優先購買的(de)，不予(yu)支(zhi)持，但按份(fen)共(gong)有(you)人(ren)之間另有(you)約定的(de)除外。
第十條民法典(dian)第三百零五條所稱的(de)(de)“同(tong)等條件”，應當綜合共有(you)份(fen)額的(de)(de)轉讓價格、價款履行(xing)方式及期限等因素確定(ding)。
第十一條優先購買權(quan)的(de)行使期間，按份共(gong)有(you)(you)人之間有(you)(you)約定(ding)(ding)的(de)，按照約定(ding)(ding)處理；沒有(you)(you)約定(ding)(ding)或者(zhe)約定(ding)(ding)不明的(de)，按照下列情形確定(ding)(ding)：
（一）轉(zhuan)讓人向其他按份共有人發出的包含同(tong)等條件內容的通(tong)知中載(zai)明(ming)行使期(qi)間(jian)的，以該期(qi)間(jian)為準(zhun)；
（二）通知中未載明行(xing)使(shi)期(qi)間，或(huo)者載明的期(qi)間短于(yu)通知送達之日起十五日的，為(wei)十五日；
（三）轉(zhuan)讓(rang)人未通知的(de)(de)，為(wei)其他(ta)按份共有人知道或者應(ying)當知道最(zui)終確定的(de)(de)同等條件之日(ri)起十五日(ri)；
（四）轉讓人(ren)未通(tong)知，且無法確定(ding)其他按份(fen)共有人(ren)知道或者應當知道最終(zhong)確定(ding)的(de)同等條件的(de)，為共有份(fen)額(e)權屬轉移之日起六個月。
第(di)十二條(tiao)按(an)份(fen)共(gong)有人(ren)向共(gong)有人(ren)之外的(de)人(ren)轉(zhuan)讓其(qi)份(fen)額(e)，其(qi)他按(an)份(fen)共(gong)有人(ren)根據法律、司(si)法解釋(shi)規(gui)定，請求(qiu)按(an)照同等(deng)條(tiao)件(jian)優(you)先(xian)購買該(gai)共(gong)有份(fen)額(e)的(de)，應予支持。其(qi)他按(an)份(fen)共(gong)有人(ren)的(de)請求(qiu)具有下列情形之一(yi)的(de)，不予支持：
（一）未在本解釋第十一條規定的期間內主(zhu)張優(you)先購買，或(huo)者雖主(zhu)張優(you)先購買，但(dan)提出減(jian)少轉(zhuan)讓價款、增加轉(zhuan)讓人負擔等(deng)實質性變(bian)更(geng)要求(qiu)；
（二(er)）以其優先(xian)購買權受到侵害為由，僅請求(qiu)撤銷共有份額轉讓合同或者(zhe)認定該合同無效。
第十三條按份共(gong)有(you)人(ren)之(zhi)(zhi)間轉讓共(gong)有(you)份額，其他(ta)按份共(gong)有(you)人(ren)主張(zhang)依據(ju)民法典(dian)第三百(bai)零五條規(gui)定優先購買(mai)的，不予支持，但(dan)按份共(gong)有(you)人(ren)之(zhi)(zhi)間另有(you)約定的除(chu)外。
第十四條(tiao)受讓(rang)人受讓(rang)不動(dong)產(chan)或(huo)者動(dong)產(chan)時(shi)，不知道轉讓(rang)人無(wu)處分權(quan)，且(qie)無(wu)重大過(guo)失的，應當認定受讓(rang)人為善意。
真實權利(li)人主張受(shou)讓人不構(gou)成(cheng)善(shan)意的，應當承擔舉證(zheng)證(zheng)明責(ze)任(ren)。
第十五條具有下列情形之一(yi)的(de)，應當認定不動(dong)產(chan)受讓人知道轉(zhuan)讓人無處分權：
（一）登記(ji)簿上存在有效的異議登記(ji)；
（二）預(yu)告(gao)登記有效期(qi)內，未經預(yu)告(gao)登記的(de)權利人同(tong)意；
（三）登記簿上已經(jing)記載司(si)法機關或者行(xing)政(zheng)機關依法裁定、決(jue)定查封或者以其他(ta)形式限制不動產權利的有關事項；
（四）受讓人知(zhi)道(dao)登(deng)記(ji)簿上記(ji)載的權利主體(ti)錯誤；
（五）受讓人知道(dao)他人已經依法享有不(bu)動產物權。
真(zhen)實權利人(ren)有證據證明不動產受讓(rang)人(ren)應當知(zhi)道轉讓(rang)人(ren)無處分權的，應當認定受讓(rang)人(ren)具(ju)有重(zhong)大(da)過失(shi)。
第十六(liu)條受讓人(ren)受讓動產時(shi)，交易的對象、場所或者時(shi)機等不(bu)符(fu)合交易習慣的，應當認定受讓人(ren)具有重大過失(shi)。
第十七條民法典第三(san)百一(yi)十一(yi)條第一(yi)款第一(yi)項所稱的“受讓(rang)人受讓(rang)該不動(dong)(dong)產(chan)或者動(dong)(dong)產(chan)時”，是指依法完成不動(dong)(dong)產(chan)物(wu)權轉移登記或者動(dong)(dong)產(chan)交付之時。
當(dang)事(shi)人以民法(fa)(fa)典第二百(bai)二十六條規定的(de)方(fang)式交付動(dong)產的(de)，轉讓動(dong)產民事(shi)法(fa)(fa)律行為生效時為動(dong)產交付之時；當(dang)事(shi)人以民法(fa)(fa)典第二百(bai)二十七條規定的(de)方(fang)式交付動(dong)產的(de)，轉讓人與受讓人之間(jian)有(you)關轉讓返(fan)還原物請求權的(de)協(xie)議生效時為動(dong)產交付之時。
法(fa)律(lv)(lv)對不動產、動產物權(quan)(quan)的設立另有規定(ding)(ding)的，應當(dang)按照(zhao)法(fa)律(lv)(lv)規定(ding)(ding)的時(shi)間認定(ding)(ding)權(quan)(quan)利人是否為(wei)善(shan)意。
第(di)(di)十(shi)八條民法典第(di)(di)三百一(yi)(yi)十(shi)一(yi)(yi)條第(di)(di)一(yi)(yi)款(kuan)第(di)(di)二項所稱(cheng)“合(he)理的價格(ge)”，應當根據(ju)轉(zhuan)讓標的物的性質、數量以及付款(kuan)方(fang)式(shi)等具體(ti)情況，參考轉(zhuan)讓時交易地市場(chang)價格(ge)以及交易習慣等因(yin)素綜合(he)認定。
第十九條(tiao)轉(zhuan)讓人將民(min)法典(dian)第二(er)百(bai)二(er)十五(wu)條(tiao)規定的船舶(bo)、航(hang)空器和機動車等交付給受讓人的，應當(dang)認定符合民(min)法典(dian)第三百(bai)一(yi)十一(yi)條(tiao)第一(yi)款第三項規定的善意取得的條(tiao)件。
第二(er)十條具有下列情形之一(yi)，受(shou)讓人主張(zhang)依(yi)據民(min)法典第三百一(yi)十一(yi)條規定取得所有權的，不予支持：
（一）轉讓合同被認定無(wu)效(xiao)；
（二）轉讓合(he)同被撤銷。
第二十一(yi)條本(ben)解釋自2021年1月(yue)1日起(qi)施行。
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